direct naar inhoud van 6.1 Stedenbouwkundige beoordeling en landschappelijke inpassing
Plan: Vragender herziening Gunnewick Winterswijkseweg 16
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1586.BPVRA003-VG07

6.1 Stedenbouwkundige beoordeling en landschappelijke inpassing

Het bedrijf Gunnewick heeft een prominente positie in het dorp Vragender. Het bedrijf ligt centraal in het dorp, tussen de kerk en de school in, en is vanuit alle hoeken van het dorp waarneembaar. Het bedrijf en de bedrijfswoning hebben hun adres aan de Winterswijkseweg, de belangrijkste doorgaande weg door Vragender. Deze zijde ligt op het uiteinde van de centrale, trechtervormige groene scheg in het dorp en is representatief van karakter. Het perceel kent echter ook een achterom; het erf is ook toegankelijk vanaf de oostelijke Schoolstraat. Het perceel biedt plaats aan twee van de drie hoge beeldbepalende bouwwerken van Vragender. De molen en de graansilo op dit perceel bepalen samen met de kerktoren in belangrijke mate het silhouet van het dorp. Vanuit de krans van Vragender is deze drie-eenheid steeds goed zichtbaar.

De graanmolen heeft een forse vierkante onderbouw (10 meter hoog) en een achtkantige bovenbouw (ongeveer 12,5 meter hoog). De molen staat op ongeveer 40 meter van de Winterswijkseweg en heeft een lage aanbouw. Voor de molen ligt een open, verhard terrein waar geparkeerd wordt. Het tweede beeldbepalende element betreft de hoge graansilo aan de oostzijde van het perceel. De silo heeft een rechthoekige plattegrond en is ongeveer 20 meter hoog. De oude loods en maalderij staan tegen de hoge silo aan. Het bakstenen front van deze delen is opvallend; het torentje op de noordwesthoek staat net iets voor de molen en geeft deze delen een gezicht aan het voorterrein. De gevels van de hoge silo zijn gesloten, maar wel voorzien van witte en lichtgroene gevelvlakken. Hiermee is geprobeerd de schijn van geleding te wekken om de impact van de forse massa op het straatbeeeld iets terug te brengen. Ook de afgeschuinde randen van het platte dakvlak dragen hier aan bij.

Ten zuiden van de beeldbepalende bebouwing vinden we het achtererf met een tweetal loodsen. Een van deze loodsen is door een storm verwoest. De uitstraling van het achterterrein laat te wensen over. Het terrein is slechts afgeschermd door een hekwerk en bevat veel buitenopslag van goederen.

Nieuwe situatie

Bij de nieuwe indeling van het perceel wordt rekening gehouden met een zichtlijn op de molen en de Vragender es. Zowel ten noorden als ten zuiden van de molen wordt een strook, parallel aan de bebouwingsrichting vrij gehouden van nieuwe panden.

Om deze reden is de nieuwe loods tegen de oostelijke grens van het perceel geplaatst, gedeeltelijk op de plaats van de verwoeste loods. De tweede loods en de twee sleufsilo's zijn in dezelfde richting tegen de westelijke grens van het perceel geplaatst. Beide bouwwerken worden langs de langszijde omrand door nieuwe beplanting. Aan de kopse zijde van het perceel worden de bouwwerken ook voorzien van beplanting zodat de bouwwerken enigszins worden gecamoufleerd. Hiervoor is een landschapsplan opgesteld die hierna nog wordt beschreven.

Randvoorwaarden

Welstandsnota

Voor het perceel van Gunnewick zijn diverse onderdelen van de Welstandsnota van belang. Op de eerste plaats dient gekeken te worden naar de gebiedsgerichte criteria voor bedrijventerrein (B3). Bij deze criteria wordt een aantal maal gewezen op de randen van de werkgebieden. Deze randen en de situering van de gebouwen moet worden afgestemd op het aangrenzende gebied en/of landschap. Dit is onder andere van belang bij de hoofdvorm en de kleurstelling van de nieuwbouw.

Daarnaast wordt er specifieke aandacht geschonken aan agrarische bedrijfsbebouwing. Ten aanzien van de ligging in de omgeving wordt gesteld dat silo's en loodsen een essentieel onderdeel van het moderne agrarische landschap vormen. Om die reden moeten zij architectonisch niet verstopt of gecamoufleerd worden maar op een goede manier deel uitmaken van het bestaande beeld. Verder dient de bebouwing op het bedrijfsperceel compact te blijven om een te grote uitwaaiering te voorkomen. Daarbij dient er sprake te zijn van eeen woon- en een bedrijfszone en dienen erven omgeven te worden door een bij het landschap passende beplanting.

De agrarische bedrijfsgebouwen, met uitzondering van silo's en serre- en boogstallen, dienen te bestaan uit een onderbouw op een herkenbare en in verhouding uitgevoerde gemetselde plint, die worden afgedekt met een zadeldak of schilddak zonder wolfseinden. De gevels behoren te bestaan uit zwart gepotdekseld hout, metselwerk in aardetinten of donkerkleurige golfplaten (zwart of groen) met een gemetselde plint. Contrasterende en felle kleuren, wit of grijs zijn niet toegestaan.

Tenslotte richt de welstandsnota zich ook specifiek op dorpsranden en entrees. De bebouwing dient hier afgestemd te worden op de aangrenzende gebieden en/of het landschap. Dit betekent onder andere dat er bij de keuze voor een bouwvorm rekening moet worden gehouden met de invloed van deze vormen op de aangrenzende gebieden en/of het landschap. Daarnaast dient gezocht te worden naar een rustig 'randbeeld'.

Uitgangspunten

- De nieuwe bebouwing dient het dorpssilhouet niet onevenredig aan te tasten. Dit betekent dat de drie beeldbepalende elementen herkenbaar en in verhouding met elkaar dienen te blijven;

- De nieuwe invulling mag geen onevenredige aantasting van het landschap met zich mee brengen. Er mag geen sprake zijn van een onevenredige aantasting van de es;

- De nieuwe invulling moet aansluiten op zowel het dorpslint als de dorpsrand. Dit betekent dat er een verschil moet blijven tussen de representatieve voorzijde en de groene achterzijde;

- De verschijningsvorm van de nieuwe bedrijfsbebouwing dient te voldoen aan de eisen ten aanzien van agrarische bedrijfsbebouwing uit de welstandsnota;

- Het perceel met groene omlijsting moet een onderdeel worden van een groene en afwisselende zuidrand.

Overwegingen

Dorpsrand en -silhouet

De zuidelijke dorpsrand van Vragender kan gezien worden als de meest karakteristieke rand van het dorp. Vanuit de krans gezien toont het dorp zich als een herkenbare eenheid op de open es. De rand van het dorp is overwegend groen, maar hiertussen zien we enkele lage gebouwen en de drie hogere beeldbepalende elementen (molen, kerktoren en graansilo). Er is sprake van een prettige variatie.

De nieuwe invulling kan gezien worden als een aantasting van de dorpsrand. De massa van de nieuwe loodsen is dusdanig groot, dat een groene omlijsting niet kan zorgen voor een groen en gevarieerd beeld. Vanuit de zuidelijke krans zullen grote dak- en gevelvlakken en/of grote groenvoorzieningen het beeld gaan domineren. Dit past niet bij een dorp als Vragender.

Gezocht is naar een oplossing waarbij het programma verdeeld wordt over meer verschillende massa's met meer geleding. Daarbij is ook goed nagedacht over het gevelbeeld van deze massa. Met behulp van kleine verspringingen en gekleurde gevelvlakken is een gevarieerd beeld gecreëerd. In het landschappelijk inpassingsrapport van Atelier 12 genaamd 'Landschappelijke inpassing van twee loodsen' is hier nader op ingegaan. Zie bijlage.

Landschappelijke inpassing 

Zoals hiervoor al is genoemd is voor het plangebied een inpassingsplan opgesteld. Door Oostzee Stedenbouw is een ontwikkelingsvisie voor Vragender opgesteld voor de gehele zuidrand van Vragender. Tezamen met Atelier 12, welke het landschapsplan heeft opgesteld, is besloten om voor het perceel een eigen omgevingskwaliteit te geven in harmonie met het landschap. Zeventien robuuste zomereiken zorgen er voor dat de nieuwe bedrijfsgebouwen minder beeldbepalend zijn. Een robuuste houtsingel van hazelaar eventueel aangevuld met lijsterbes en hondsroos zorgt dat de sleufsilo's en de voorgevel van de nieuwe opslagloods aan de straatzijde uit het zicht worden genomen.

De herkenbaarheid van Vragender moet worden vergroot en het dorp moet steviger in het landschap worden gezet. Dit kan door onder andere meer wandelpaden te realiseren (rondje om het dorp). Voor de zuidrand is een wandelpad gedacht met zicht op het omringende landschap (Vragender es). Het wandelpad loopt langs achterkanten van tuinen en hagen nabij autobedrijf Ikink. Het pad gaat verder over de Schoolstraat en buigt af langs Gunnewick en begraafplaats naar de Heelweg of de wandelaar kan langs de loods via de kerktuin naar de Winterswijkseweg. De voorkeur gaat echter uit naar een wandelpad over de Schoolstraat langs een prachtige oude boerderij over het zogenaamde Brempad naar het kapelletje aan de Heelweg. Vanuit de cultuurhistorie gezien een waardevol landschappelijk karakteristiek pad dat nu gedeeltelijk slecht toegankelijk is. Het eigendom van het pad ligt bij een andere eigenaar. Gunnewick gaat in overleg proberen overeenstemming te bereiken met genoemd eigenaar om het pad voor wandelaars en fietsers toegankelijk te maken. Mocht overeenstemming worden bereikt dan kan het eerstegenoemde pad richting kerk komen te vervallen. Mocht de toegankelijkheid van het cultuurhistorisch pad te veel problemen opleveren dan wordt het pad langs Gunnewick uitgevoerd.

Conclusie

De opzet van het perceel moet blijven bestaan uit een woon- en bedrijfszone. Met deze tweedeling kan namelijk passend gereageerd worden op zowel het kleinschalige dorpslint Winterswijkseweg als de groene, gevarieerde dorpsrand. In het voorgestelde plan is deze opzet aanwezig.

Door middel van een goede landschappelijke inpassing is het beoogde plan in te passen in het landschap zonder hieraan veel afbreuk te doen. Het landschappelijk inpassingsplan van Atelier 12 van 27 maart 2013 is als bijlage bijgevoegd.

Aanvullende landschappelijke inpassing cq. verevening

Naast de landschappelijke inpassing zoals hierboven is omschreven dient verzoeker nog aanvullende inpassing cq. verevening uit te voeren. Het gaat hierbij om een deel uit de 'Ontwikkelingsvisie Vragender' welke door verzoeker zou worden gefaciliteert. Het gaat hierbij om het herstellen van de Mariakapel aan de Heelweg (verzoeker faciliteert in het groen door middel van een financiele bijdrage), het egaliseren, herstellen en uitvoeren als begaanbaar karrespoor voor het traject Schoolstraat alsmede het traject Beumweg - Verlengde Meekesweg waarbij in laatstgenoemd traject initiatiefnemer een prominente rol gaat vervullen als er gronden verworven moeten worden voor dit traject of deze te stimuleren.

Door middel van een Anterieure overeenkomst zijn voornoemde initiatieven vastgelegd en privaatrechtelijk overeengekomen. De anterieure overeenkomst is als bijlage bijgevoegd.